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Folgen und Abwicklung eines Eigentümerwechsels!

Folgen und Abwicklung eines Eigentümerwechsels!

 

 

Sie wollen Ihre Wohnung verkaufen oder eine Wohnung kaufen?

Informieren Sie sich bitte beim Notar über die Abwicklungsmodalitäten!

 

Als Grundsatz gilt: Eigentümer ist, wer in Abteilung 1 im Grundbuch eingetragen ist! Eine Auflassungsvormerkung reicht nicht aus.

 

 

Wann ist Eigentumsübergang?

 

Sie haben im Kaufvertrag einen festen Termin vereinbart, ab wann der Erwerber das Hausgeld zu tragen hat und womöglich selbst einzieht oder die Mieteinnahmen vereinnahmen darf.

 

Wissen Sie aber auch, dass dieser Termin für die Eigentümergemeinschaft nicht relevant ist? Für den WEG-Verwalter, als Vertreter der Eigentümergemeinschaft, ist der Termin der Eigentumsumschreibung im Grundbuch bindend. Diese Umschreibung erfolgt zum Teil erst Monate nach dem vertraglich vereinbarten Übergabetermin!

 

Dies bedeutet, es gibt eine Zeit zwischen vertraglicher und rechtlicher Übergabe. Für diese Zeit sollten Sie im Kaufvertrag eine Regelung getroffen haben. Gegenüber der WEG bzw. der WEG-Verwaltung ist nämlich der Verkäufer so lange Anspruchsgegner für Hausgeld, Abrechnung, Sonderumlagen, Teilnahme an der Eigentümerversammlung und sämtliche sonstige Themen, bis diese Umschreibung erfolgt ist.

 

Hausgeldzahlungen müssen also bis zu dem Monat vom Verkäufer getragen werden, in dem die Umschreibung im Grundbuch erfolgt ist. Wenn Sie Ihr SEPA-Mandat nicht widerrufen, ziehen wir dies wie gewohnt automatisch per Lastschrift ein. Widerrufen Sie dieses jedoch, muss der Veräußerer oder der Erwerber das Hausgeld überweisen und wir belasten das Sondereigentum mit den Kosten der Nichtteilnahme am Lastschriftverfahren.

Ein vom Erwerber möglicher Weise vorliegendes SEPA-Mandat zum Lastschrifteinzug dürfen wir erst verwenden, wenn dieser Eigentümer laut Grundbuch ist.

Erfolgt in dieser Zeit keine fristgerechte Zahlung des Hausgeldes, wird der Veräußerer (kostenpflichtig) angemahnt und notfalls auch auf Zahlung verklagt.

 

Es ist daher für den Erwerber - wie auch den Veräußerer - ganz wichtig, uns unverzüglich eine Kopie der Auflassungseintragung (Achtung: nicht der Auflassungsvormerkung!) zukommen zu lassen.

 

 

Wem gegenüber wird die Abrechnung erstellt?

 

Auch hier gilt der gleiche Grundsatz, wie mit dem Hausgeld. Wer im Grundbuch steht, erhält die Abrechnung nebst Einladung zur Eigentümerversammlung!

 

Das bedeutet aber auch, dass der Erwerber womöglich die Abrechnung über einen Zeitraum erhält, in dem der Verkäufer unmittelbarer Nutzer der Wohnung war.

 

Die Eigentümergemeinschaft, vertreten durch den WEG-Verwalter, zahlt Guthaben an den Erwerber aus oder fordert von diesem eine mögliche Nachzahlung aus der Abrechnung.

 

Was in solch einem Fall passieren soll, müssen Sie in Ihrem Kaufvertrag regeln!

 

Was immer Sie in Ihrem Kaufvertrag regeln: für die Eigentümergemeinschaft ist dies unerheblich!

 

Es spielt auch keine Rolle, ob Sie damit einverstanden sind oder nicht. Probleme müssen Sie mit Ihrem Vertragspartner regeln. Die Eigentümergemeinschaft kann und darf hier nicht weiterhelfen.

 

 

Wer wird zur Eigentümerversammlung eingeladen?

 

Auch hier gilt der Grundsatz: der der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist! Auch hier ist es für die Eigentümergemeinschaft unerheblich, was Sie in Ihrem Kaufvertrag vereinbart haben.

 

Selbstverständlich kann der Verkäufer seinen Erwerber mit der Teilnahme an der Eigentümerversammlung bevollmächtigen. ABER: manche Teilungserklärungen schränken die Bevollmächtigung ein. Darauf ist zu achten. Denn notfalls muss der WEG-Verwalter den zukünftigen Miteigentümer wieder nach Hause schicken.

Ein, wie wir meinen, unschöner Beginn einer vertrauensvollen Zusammenarbeit.

 

 

Unsere Bitte daher: sprechen Sie mit Ihrem Notar vor Vertragsunterzeichnung ausführlich über die Probleme zwischen Verkauf, Übergang und Eigentumsumschreibung!

 

 

Als WEG-Verwalter kennen wir nicht Ihren Vertrag. Wir können allein daher nicht beurteilen, was Sie untereinander vereinbart haben. Diese Vereinbarungen sind für den WEG-Verwalter unerheblich und wir dürfen auch keine Rechtsberatung bei Auftreten von Problemen geben.

 

Im Zweifel müssen Sie sich auch hier wieder an Ihren Notar wenden. Dieser sollte Ihren Vertrag so ausgestaltet haben, dass keinem der beiden Vertragsparteien im Nachhinein ein nicht gewollter Nachteil entsteht.