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Fragen zur Jahresabrechnung

Fragen zur Jahresabrechnung

  

Wann ist die Abrechnung fällig?

Fällig ist die Abrechnung mit dem letzten Tag der Abrechnungsperiode. In den meisten Fällen ist dies der 31.12. eines Jahres. Es sind aber grundsätzlich auch alle anderen Monate möglich.

Den Zeitraum können Sie Ihrer letzten Abrechnung oder dem aktuellen Wirtschaftsplan entnehmen.

 

Wann kann ich mit der Abrechnung rechnen?

Die WEG-Verwalter sind gehalten, regelmäßig innerhalb der ersten sechs Monate nach Ende des Wirtschaftsjahres die Abrechnung zu erstellen.

Leider funktioniert das nicht immer. Häufig liegt dies an den extern vergebenen Heizkostenabrechnungen. Die Heizkosten-Voranmeldung kann erst nach vorliegen sämtlicher Strom-, Wasser- und ggf. Gasrechnungen erfolgen. In der Heizkostenabrechnung gilt nämlich nicht – wie beim WEG üblich – das Einnahmen-/Ausgaben-Prinzip. Hier gilt das Verursacher-Prinzip, welches in der Heizkostenverordnung vorgegeben ist.

Mitunter benötigen die Versorgungsunternehmen einige Monate, bis sie ihre Rechnungen verschicken.

Erst danach ist es dem WEG-Verwalter möglich, die Heizkosten-Voranmeldung zu erstellen und anschließend ausgefüllt dem Dienstleistungsunternehmen zukommen zu lassen. Die Bearbeitungszeiten bei einigen Abrechnungsunternehmen können mehrere Monate betragen.

 

Übrigens: die SGV/// Schwäbische Gebäudeverwaltung GmbH & Co. KG bietet nicht nur den von uns verwalteten WEG’s die Erstellung von Heizkostenabrechnungen an. Auch für Kollegen übernehmen wir diese Tätigkeit!

Vorteil der SGV/// GmbH & Co. KG ist die schnelle Bearbeitungszeit – meist innerhalb weniger Tage!

Was passiert bei einem Mieterwechsel?

Bei der Abnahme der Wohnung vom Vormieter und/oder der Übergabe an den Nachmieter fertigen Sie ein Übergabeprotokoll. Dort vermerken Sie die auch die Zählerarten, -nummern und -stände und leiten uns das Protokoll oder einen Auszug davon mit den Werten mit.

Im Zuge der Abrechnungserstellung wird diese sogenannte Nutzertrennung dann berücksichtigt und Sie erhalten zwei getrennte Heizkostenabrechnungen für das abzurechnende Wirtschaftsjahr.

So ist es Ihnen möglich, Ihren Mietern die individuellen Heiz- und Wasserkosten direkt in ‚Rechnung zu stellen.

 

Was passiert bei einem Eigentümerwechsel?

Im Prinzip genau dasselbe, wie bei einem Mieterwechsel.

Bei der Abnahme der Wohnung vom Voreigentümer und Übergabe an den Erwerber fertigen Sie ein Übergabeprotokoll, wie oben beschrieben.

Auch hier wird diese sogenannte Nutzertrennung dann am Jahresende berücksichtigt und Sie erhalten zwei getrennte Heizkostenabrechnungen für das abzurechnende Wirtschaftsjahr.

 

Sie wünschen eine Zwischenabrechnung im Zuge eines Nutzerwechsels?

Da müssen wir Sie enttäuschen! Dies ist weder rechtlich zulässig, noch rechnerisch möglich.

Eine Abrechnung umfasst sämtliche Kosten, welche im Laufe einer 12 Monate (!) zählenden Verbrauchsperiode anfallen – und die Abrechnung muss durch die Miteigentümer beschlossen werden!

Wie soll Ihr Verwalter wissen, welche Kosten in den noch folgenden Monaten anfallen, welche Verbräuche vom neuen Nutzer verursacht werden und wie sollte er einen rechtskräftigen Beschluss der Eigentümergemeinschaft zur Genehmigung einer solchen Zwischenabrechnung herstellen?

Nein, Ihr Mieter oder Ihr Veräußerer muss warten, bis eine korrekte Jahresabrechnung erstellt und beschlossen wurde.

 

Wer erhält die Jahresabrechnung nach dem Verkauf einer Wohnung?

Die Jahresabrechnung erhält immer derjenige, der zum Zeitpunkt der Abrechnungserstellung im Grundbuch eingetragen ist.

Es kann also gut vorkommen, dass der Verkäufer die Abrechnung erhält, obwohl der neue Miteigentümer bereits seit Monaten in der Eigentumswohnung lebt.

Genauso gut kann es vorkommen, dass der neue Erwerber eine Abrechnung für einen Zeitraum erhält, in dem er noch gar nicht Besitzer der Immobilie war.

 

Wie erfolgt in einem solchen Fall die Verrechnung der Kosten?

Das können wir Ihnen leider nicht sagen! Dazu sollten Sie prüfen, was im Kaufvertrag vereinbart war. Fragen Sie ggf. den Notar, der den Kaufvertrag beurkundet hat.

Die gesetzliche Regelung sieht vor, dass die sogenannte Abrechnungsspitze zu Lasten dessen geht, der zum Zeitpunkt der Rechnungserstellung im Grundbuch eingetragen ist.

Der neue Eigentümer haftet grundsätzlich nur für die sogenannte Abrechnungsspitze. Er haftet nicht für Zahlungsrückstände des früheren Eigentümers.

Die Abrechnungsspitze berechnet sich aus den auf die Wohnung entfallenden Kosten unter Abzug der laut Wirtschaftsplan geschuldeten Hausgeldzahlungen.

Auf eine Wohnung entfallen Kosten von z. B. € 2.000,00. Im gleichen Zeitraum stehen geschuldete Hausgeldvorauszahlungen von € 1.900,00 laut Wirtschaftsplan gegenüber. In diesem Fall beträgt die Abrechnungsspitze € 100,00.

Hat der frühere Eigentümer einen Hausgeldrückstand (weniger Vorauszahlungen geleistet als im Wirtschaftsplan beschlossen), so haftet der ausgeschiedene Eigentümer auch nach dem Eigentumswechsel noch für diese Forderungen.

Für rückständiges Hausgeld haftet der Veräußerer der WEG gegenüber auch noch nach dem Eigentumswechsel.

Sollten Sie eine Regelung im Kaufvertrag getroffen haben, die von der gesetzlichen abweicht, so haben Sie diese Verrechnung intern vorzunehmen und ggf. durchzusetzen.

 

Wir konnten Ihre Fragen hoffentlich ausreichend beantworten?